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济南双合同现象普遍 开发商借精装修突破限价

内地新闻 时间:2018-07-31 浏览:
济南市7月9日出台的《关于规范带装修商品房销售的通知》中规定,对借“毛坯变装修”变相涨价、未办理施工图设计变更审查的项目,一经发现,责令企业限期整改,整

提要:济南市7月9日出台的《关于规范带装修商品房销售的通知》中规定,对借“毛坯变装修”变相涨价、未办理施工图设计变更审查的项目,一经发现,责令企业限期整改,整改期间停止商品房销售。不过,通知未明确变相涨价的判断标准。而对于精装修商品房在验收时都包括哪些细则,至今没有文件作出具体说明和规范。

  来源:中国经营报

  近两年来,随着楼市调控政策趋严,不少城市出台限购限价措施,抑制市场投机炒房。与之相随的则是多地涌现的打擦边球行为,以双合同等方式,试图突破限价。

  记者近期走访济南楼市发现,自2016年10月当地出台限价政策后,济南市场毛坯房大幅减少,开发商多通过双合同的形式,在商品房买卖合同之外,对房款价格作出补充协议,分别约定房款和装修款,以顺利通过网签。

  而附加的精装修条款在最后验收时则缺乏相应的验收监管标准,精装修质量难以保证,给购房者带来了诸多麻烦。

  记者注意到,对此,济南市住建委近期发布一则关于规范带装修商品房预售管理的通知,对于市内借“毛坯变装修”变相涨价的行为予以打击。而在早前,住建部等七部委下发通知,决定于7月到12月在北京、上海、济南等30个城市先行开展治理房地产市场专项整治行动。

  济南住建委相关负责人对记者表示,以往企业通过精装修名义变相突破政府限价,比如CBD那些地段,企业第一次向住建委报的时候装修价想要每平方米加6900元,通过与业主协商签订双合同,虽然一些业主也能接受。“但这些行为我们已经注意到了,所以我们7月9日时专门下发关于带装修商品房销售的规范文件,目的就是要整治这些变相涨价的企业,毛坯价都是一样的,装修价过高肯定是不行的。”该负责人表示,尽管这两年在推进限价方面仍存在诸多困难和矛盾,“但目前通过政府限价已经较大程度上抑制了房价过快上涨。”

  毛坯房难觅

  近日,记者以外地购房者身份走访了济南近两年房价上涨迅猛的历下区、历城区和高新区部分楼盘,售楼处置业顾问纷纷告诉记者,“济南目前毛坯房已经很少了,新房基本上都是精装修。”

  当问及一套100平方米左右的房子装修大概需要多少钱时,北京科技园建设(集团)股份有限公司(以下简称“北科建”)在济南的“翡翠大观”项目置业顾问告诉记者,“以济南本地的物价水平来看,基本上花十几万元就能装修得很好。”

  但记者了解到,房地产商卖的精装房装修价格却远高于这个标准。目前在济南市,精装修房子比毛坯房每平方米高出3000元至5000元不等。

  比如,主打精装修房屋的万科(000002.SZ)在济南历下区的翡翠系列项目——翡翠公园,项目将在8月底开盘。该项目置业顾问告诉记者,现在一口价每平方米26499元。在样板房内,记者看到开发商对于装修标准和配置予以公示,室内除了软装部分,其他诸如地板、天花板乃至厨房电器等,基本都由开发商提供。

  置业顾问称,在购房时,装修部分会作为附加条件附在购房合同后面,里面对于装修材料所用的品牌也会有明示,但不会把毛坯价和装修价分别告知买主,“我们说的就是一个精装修后的总体价格。”记者从其口中了解到,精装修价格会比毛坯每平方米高出五六千元左右。若以一套100平方米的房子计算,装修价格在50万到60万元之间,而按照万科翡翠公园每平方米26499元的价格计算,一套房子总价为264.99万元,装修价格占比20%左右。

  在记者走访的几个楼盘中,只有济南本地房企祥泰城和北科建旗下项目翡翠大观目前还有少量毛坯房销售。龙湖·天璞的一位置业顾问告诉记者,他可以帮忙联系卖毛坯房的朋友,如果确定要买的话需要付全款,记者随后了解到,这些毛坯房是工程抵账的房源,位于历城区,价格在每平方米19500元左右。

  多位置业顾问向记者表示,济南从前两年开始就要求商品房要精装修。“2016年之后的项目基本上都是精装修了,”保利翡丽公馆二期琢园的置业顾问说道,“我们现在翡丽公馆这块地是2016年拍的,每平方米1万块钱,是当年的地王。”

  借精装修突破限价

  为何新房都要精装修?记者带着疑问向济南市住建委询问情况,其房地产开发管理处一位相关负责人解释道,济南市并没有下发过类似文件,“之前市里曾有讨论,但因为装修这个事情的确难以做一个统一的标准,所以后来就没有下文了。”

  上述相关负责人告诉记者,济南市之前曾提倡新房“全装修”,主要是考虑到环保节能,为了避免二次浪费污染。但目前为止,全装修的标准具体是什么至今没有出相关文件。至于所谓的精装修,“都是开发商自己搞出来的。我们在下发文件时,凡是有装修的房子,统一称为‘带装修’。”之前企业对于商品房装修并不热衷,但情况在2016年10月份之后发生变化。

  2016年10月,住建部在北京召开了全国部分城市房地产宏观调控工作部署会,明确北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都等16个重点城市要把房价稳定在现有水平上。“我们是2016年10月份接到上面通知说,以当天的网签价格为准,当时的平均价格是8903元/平方米,济南市新房销售均价不允许再往上涨。”上述负责人说道。

  记者实地走访了解到,济南市目前正在向东发展新的城区,当地人认为东边城区会出现一个城市副中心,在记者经过的历下区、历新区和高新区内,随处可见正在兴建的楼盘。公开信息显示,截至今年7月18日,济南市土地出让金高达670.3亿元,同比增长144.54%,是今年上半年13个卖地超过500亿元的城市之一。甚至有大学生暑假兼职给房地产商带客,一位大二的学生告诉记者,她们平时接触到的客流量能有百十来人。

  以经济、教育资源较为集中的历下区为例,目前好的地段住宅房价已在30000元/平方米左右。万科、绿地、碧桂园、龙湖、恒 大、保利等大型房企皆在这些黄金地段有所布局。绿地IFC中央公馆住宅价格为29000元/平方米,其置业顾问表示,后期开盘的项目仍有上涨趋势。碧桂园于8月份即将开盘的凤凰中心,位于政府办公区龙奥大厦附近,其所售的小公寓预期价格已超20000元/平方米。

  “予以理解”

  记者了解到,为了能够突破政府指导价的限制,顺利通过网签,不少企业纷纷借精装修等名义,对购房合同进行拆分。

  “这些企业在销售高价盘时会征询业主意见,如果业主同意拆分成双合同,即可顺利过网签,如果不同意的话就继续等着,看国家什么时候不再限价再过网签。”上述相关负责人表示,“我们政府监管的原则是:不影响房子的总价款,没有偷税漏税,如果不影响业主买房,也不影响我们这边对济南市总体价格的调控,我们对此种行为予以理解。”

  另外,在关注对高房价的调控之外,该负责人还表示,我们觉得应该把在济南市就业的年轻刚需群体纳入保障房、共有产权房人群,“目前我们正在研究这个事情,这些人群才是最值得关注的。”

  实际上,尽管房企通过双合同方式解决网签问题,近两年来济南依然积存了大量的高价盘。“济南市这两年积累了大量高价的楼盘没有网签,大概200万平方米。”上述相关负责人说道。